Immobilienbesteuerung in Italien

Über die Besonderheiten bei der Besteuerung von Immobilien in Italien geben die nachfolgenden allgemeinen Informationen einen ersten Überblick:

Es bestehen hinsichtlich der Besteuerung von Immobilien große Unterschiede zum deutschen Recht. Die Steuern teilen sich in Italien zunächst in einmalige Abgaben und weiter in laufende Abgaben auf.

 I. Erwerbssteuern als einmalige Abgaben

a) Überblick:

  • Registersteuer (imposta di registro): 10 % des Katasterwertes bei einem Zweitwohnsitz, 3% bei einem Hauptwohnsitz in Italien.
  • Überschreibungssteuer (imposta ipotecaria): 2% des Katasterwertes bei einem Zweitwohnsitz in Italien; bei einem angemeldeten Erstwohnsitz entstehen unabhängig vom Wert Kosten in Höhe von EUR 168,00.
  • Katastersteuer (imposta catastale):1% des Katasterwertes bei einem Zweitwohnsitz in Italien; bei einem angemeldeten Erstwohnsitz entstehen unabhängig vom Wert Kosten in Höhe von EUR 168,00.
  • Erbschaftsteuer (imposta sulla successione): seit 03.10.2006 ist diese im Jahre 2001 abgeschaffte Steuer wieder eingeführt worden. Wurde die Immobilie somit ererbt, fallen wieder Erbschaftssteuern an. Ehegatten und Verwandte ersten Grades in direkter Linie haben einen Freibetrag von 1.000.000,00 €, darüber fallen 4 % an. Verwandte 2. Grades haben einen Freibetrag von 100.000,00 €. Sonstige Testamentserben zahlen 8% Erbschaftssteuern.

b) Bei der Registersteuer wird differenziert zwischen

     Verträgen zwischen

aa) Privatpersonen, wobei die Erwerbssteuer des Käufers im Fall des Erwerbes der Immobilie als privilegierter Erstwohnsitz (Prima casa) 3 % anfallen, zuzüglich + 2 x 168,00 € für Überschreibungssteuer und Katastersteuer und beim Erwerb als Zweitwohnsitz 10 % zuzüglich Abgaben für Überschreibungssteuer und Katastersteuer von insgesamt 336,00 €.

bb) Wenn der Grundstückseigentümer Gewerbetreibender und damit mehrwertsteuerpflichtig ist, somit vor allem beim Kauf von einem Bauträger, fällt 20 % Mehrwertsteuer an, ohne dass hier eine Ermäßigung wie beim Verkauf einer Gebraucht-Immobilie zwischen Privaten möglich ist. Hierbei ist der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis die Bemessungsgrundlage. Dieser Preis darf zur Berechnung der Steuer nicht unter dem tatsächlichen Marktpreis liegen.

c) Weiteres zur Überschreibungssteuer und Katastersteuer

Diese Steuerbeträge werden bei der Beurkundung an den Notar gezahlt. Dieser muss innerhalb 20 Tagen ab Vertragsschluss die Eintragung beantragen, da die Steuerschuld auf der Grundlage der Registereintragung bemessen wird.

Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuern bei einer Wohnimmobilie unter Privaten ist immer der Kaufpreis laut dem beurkundeten Vertrag (effettivo corrispettivo pattuito). Das Finanzamt kann diesen Betrag innerhalb von 2 Jahren mit dem tatsächlichen Marktpreis vergleichen und gegebenenfalls Korrekturzahlungen erheben.

Ein Immobilien-Kaufvertrag ist in Italien im Gegensatz zu Grundstückskaufverträgen in Deutschland auch dann gültig, wenn der Kaufpreis im Kaufvertrag “unterverbrieft” wurde, d.h. wenn dieser niedriger als der tatsächlich vereinbarte und gezahlte Betrag beurkundet wurde. Die Steuerbehörde hat das Nachprüfungs- und das Nachbesteuerungsrecht. Es sollten daher keine Risiken eingegangen und der tatsächliche Preis beurkundet werden.

Keine Nachprüfung erfolgt durch das Finanzamt, wenn der angegebene Preis wenigstens entsprechend dem Katasterertrag multipliziert mit einem von der Steuerbehörde vorgegebenem Hebesatz (moltiplicatore) vervielfältigt wird.

d) Besonderheiten durch das “Bersani-Gesetz”:

Nach dem früheren Wirtschaftsminister Bersani wurde das Gesetz Nr. 248/2006 benannt. Um “Unterverbriefungen” und Geldwäsche zu vermeiden, hat es dem Käufer die Möglichkeit eingeräumt, bei obligatorischer und zwingender Angabe des tatsächlich vereinbarten und gezahlten Kaufpreises die 3 Erwerbssteuern (Registersteuer -imposta di registro-, Überschreibungssteuer -imposta ipotecaria- und Katastersteuer -imposta catastale-) auf der Basis des wesentlich niedrigeren Katasterwertes zu zahlen.

 Sofern eine “Unterverbriefung” noch vor dem Inkrafttreten des Bersani-Gesetzes erfolgte, hat der spätere Verkäufer das Nachsehen, da jetzt ein großer Verkaufsgewinn ausgewiesen wird, denn er hat per notarieller Urkunde “billig” eingekauft und nunmehr “marktgerecht” unter obligatorisch echter Kaufpreisangabe verkauft. Die einzige Lösung hierbei war das Abwarten der 5-Jahres-Frist der Steuerverjährung.

 Der Verkäufer muss im notariellen Kaufvertrag seit dem 01.01.1991 aufgrund des Gesetzes Nr. 165 vom 26.06.1990 erklären, dass er das Einkommen aus der Immobilie in seiner letzten Einkommensteuererklärung angegeben hat oder ob er keine Einnahmen aus ihr erlangt hat. Fehlt diese Angabe, ist der Kaufvertrag nichtig.

 II. Laufend anfallende Steuern

 Während des Besitzes einer Immobilie in Italien fallen laufende Steuern an:

 Bisherige Grundstückssteuer ("ICI") - Imposta Comunalesugli Immobili: Diese Steuer war vom  Eigentümer der Immobilie zu zahlen. Diese Steuer wurde seit dem Jahre 1993 aufgrund des Gesetzes Nr. 504 vom 30.12.1992 eingeführt. Bemessungsgrundlage war  der Katasterertrag, der jährlich mit einem vom Finanzministerium festgesetzten Koeffizienten multipliziert wurde. Sie wurde im Jahre 2012 ersetzt durch die “IMU” ('Imposta Municipale Propria).

  • Diese 2012 neu eingeführte Grundstückssteuer („IMU“) ist wesentlich höher als die bisherige ICI. Nunmehr wird diese Steuer auch auf die Erstwohnung erhoben. Die Steuer und deren Einführung ist politisch sehr umstritten. Ihre Berechnungsmaßstäbe sind kompliziert und es sollte hierzu ein italienischer Steuerberater hinzugezogen werden. Bei der Nichtzahlung dieser Steuer werden Bußen von 100 – 200 % als Aufschlag fällig. Erläuterungen mit tabellarischen Übersichten finden sich auf der website der Gemeinde Bozen unter www.gemeinde.bozen.it 
  • Ertragssteuer ("IRPEF"): Diese Steuer ist eine Einkommensteuer entweder für die erzielten Mieteinkünfte oder die Eigennutzung. Der Immobilienbesitzer ist verpflichtet, beim italienischen Finanzamt hierzu eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Auch bei einer selbstgenutzten Immobilie besteht Einkommensteuerpflicht, sofern der errechnete hypothetische Gesamtbetrag dieser Einkünfte 185,00 € überschreitet. Es muss dann eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden, außer wenn diese Wohnung der Erstwohnsitz ist. Bei Immobilien, aus denen keine direkten Erträge erzielt werden, wird zur Berechnung dieser Steuer als Bemessungsgrundlage der Katasterertrag (rendita catastale) zugrunde gelegt, der aus dem Auszug aus dem Katasterregister ersichtlich ist.

 

Die Immobilie haftet dabei in Italien für alle noch nicht verjährten Steuerschulden, auch für die der jeweilige Rechtsvorgänger, weshalb insofern eine genaue Prüfung vor einem Erwerb mit der entsprechenden Zusicherung des Verkäufers im Kaufvertrag zu erfolgen hat.

 IIII. Gewinnsteuern beim Verkauf einer Immobilie

 Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien wird keine deutsche Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn aufgrund eines Verkaufes einer Italien-Immobilie erhoben. Dafür aber hat Italien als Land der Belegenheit der veräußerten Immobilie das Besteuerungsrecht bezüglich des bei der Veräußerung angefallenen Gewinns. Bei von natürlichen Personen gehaltenen Immobilien in Italien sind Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie - wenn vor Ablauf der Spekulationsfrist von fünf Jahren veräußert wird - als beschränkt steuerpflichtige sonstige Einkünfte in Italien zu versteuern.

Auf der Internetseite der italienischen Finanzbehörde www.finanze.it finden sich auch viele Hinweise und Steuererklärungsformulare in deutscher Sprache, vor allem für in Italien nicht Wohnhafte (residenti all'estero).

IV. Codice fiscale:

Für sämtliche steuerlich relevanten Rechtshandlungen, ist es erforderlich, den codice fiscale anzugeben. Es handelt sich 16-stellige Buchstaben- und Zahlenkombination aus Geburtsname, Geburtsdatum und -ort oder -staat. Dies ist zwingend in Italien. Er ist bei sämtlichen Behörden bei Anträgen anzugeben. Auch wer sich länger in Italien für Urlaub oder Arbeit aufhält, benötigt ihn. Er ist ein Instrument zur Identifizierung des Bürgers.

Bei Verlust der bei der Neuerteilung ausgegebenen Karte oder Bescheinigung kann auch per Internet unter www.agenziaentrate.it ein Duplikat beantragt werden. Er wird ansonsten beim Finanzamt des Vertragsortes der Immobilienkaufes beantragt oder auch bei den konsularischen Vertretungen Italiens in Deutschland. Bei der Beantragung durch Unionsbürger ist der Personalausweis nebst einer Fotokopie hiervon vorzulegen und ein Antragsformular auszufüllen. In der Regel verzichten die örtlichen italienischen Behörden dabei auf die Angabe des Steuerwohnsitzes (domicilio fiscale). Am einfachsten ist die Beantragung beim nächsten italienischen Konsulat.